9月各地樓市數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐 。在一系列樓市優(yōu)化政策的密集推動(dòng)下 ，上海、深圳 、北京等核心城市樓市“金九 ”行情順利兌現(xiàn) ，一二手住宅成交量同比 、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 。
新政驅(qū)動(dòng)核心城市“金九 ”行情兌現(xiàn)
在樓市政策的精準(zhǔn)發(fā)力下，市場(chǎng)需求被有效激活。
核心城市中 ，上海受“滬六條”推動(dòng) ，市場(chǎng)活躍度提升明顯 。從上海市房管局披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，9月 ，上海一、二手住房累計(jì)成交207萬(wàn)平方米 ，環(huán)比增加8% 、同比增加24% 。其中，得益于新開(kāi)盤項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)水平提升及在售項(xiàng)目銷售放量，一手住房成交55萬(wàn)平方米 ，環(huán)比增加28% 、同比增14%；二手住房成交1.8萬(wàn)套 ，環(huán)比增加3%、同比增加27%。同時(shí)，自8月26日“滬六條 ”實(shí)施后 ，二手住房日均成交609套 ，較8月政策前增加12%，且呈現(xiàn)“逐周提升 、周末沖高 ”特征 。
今年8月25日 ，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（簡(jiǎn)稱“滬六條”） ，從住房限購(gòu) 、公積金、住房信貸、住房稅收等6個(gè)方面，打出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策“組合拳 ” 。
其中 ，上海外環(huán)外市場(chǎng)在“取消購(gòu)房套數(shù)限制 ”利好下表現(xiàn)亮眼。9月 ，外環(huán)外一手房在售項(xiàng)目日均成交較8月增加40%，二手住房成交占比達(dá)57%。同時(shí) ，改善需求開(kāi)始釋放 ，“滬六條”擴(kuò)容支持四類群體增購(gòu)住房成交占比達(dá)14%，高于全市平均水平 。
有滬上經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，以閔行莘莊板塊與松江大學(xué)城板塊為例 ，兩大外環(huán)外板塊受新政影響 ，均呈現(xiàn)房源量 、客源量 、帶看量同步上升態(tài)勢(shì)，對(duì)比新政實(shí)施前后（9月1日-23日對(duì)比8月1日-23日） ，兩大板塊的新增客戶數(shù)量提升13.93% ，買賣單量提升20.75% 。
深圳、北京同樣交出亮眼答卷。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，9月 ，深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量為7633套 ，環(huán)比上漲20.7% 、同比上漲38.3% 。其中，一手住宅網(wǎng)簽3087套 ，環(huán)比上漲43.5% ，同比上漲38.3%；二手房錄得量已連續(xù)7個(gè)月超5000套榮枯線 。北京樓市“金九”也成色十足。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在政策的刺激下 ，9月北京二手房住宅網(wǎng)簽15843套 ，同比上漲19.4%，環(huán)比上漲20.5%；新建住宅網(wǎng)簽3454套 。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，9月北京二手房成交量居年內(nèi)第二 ，僅次于3月 。在其看來(lái) ，成交量環(huán)比同比上漲的原因包括限購(gòu)政策微調(diào) 、市場(chǎng)以價(jià)換量以及新房供應(yīng)明顯上漲換房需求增加。
二手房?jī)r(jià)格短期壓力仍存
與成交端回暖形成反差的是，整體的樓市價(jià)格呈現(xiàn)“新房微漲、二手房續(xù)跌 ”的分化格局 。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示 ，9月上海 、杭州等部分核心城市加快推出優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目 ，帶動(dòng)百城新建住宅價(jià)格環(huán)比保持結(jié)構(gòu)性上漲 。但百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌仍較明顯，在高掛牌量背景下 ，市場(chǎng)短期仍面臨一定壓力。
數(shù)據(jù)顯示 ，9月百城新建住宅均價(jià)為16926元/平方米，環(huán)比微漲0.09% ，但較上月收窄0.11個(gè)百分點(diǎn) ，同比上漲2.68% 。分梯隊(duì)看，核心城市推盤積極性有所提升 ，一二線城市價(jià)格同環(huán)比均上漲 ，三四線城市更多以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主，降價(jià)跑量仍是項(xiàng)目間去化主要策略 。
二手房市場(chǎng)而言，9月重點(diǎn)城市二手房交易活躍度明顯回升 ，但高掛牌量背景下 ，價(jià)格持續(xù)面臨一定下行壓力。數(shù)據(jù)顯示，9月百城二手住宅均價(jià)為13381元/平方米 ，環(huán)比下跌0.74% ，同比下跌7.38%。截至9月，百城二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)41個(gè)月環(huán)比下跌 。
以北京為例 ，張大偉提及 ，二手房?jī)r(jià)格受區(qū)域因素影響，在一些核心地段和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房區(qū)域 ，價(jià)格依然較為堅(jiān)挺 。但部分區(qū)域由于市場(chǎng)供需關(guān)系變化 ，價(jià)格也出現(xiàn)了調(diào)整。一些老舊小區(qū)或者配套相對(duì)不完善的區(qū)域，房?jī)r(jià)面臨一定下行壓力 。
而從深圳市場(chǎng)而言 ，根據(jù)樂(lè)有家門店成交數(shù)據(jù)計(jì)算 ，9月深圳二手成交價(jià)為5.87萬(wàn)元/平方米，環(huán)比小幅下降1.5%，降幅收窄 ，價(jià)格逐步趨穩(wěn) 。
張大偉認(rèn)為 ，隨著政策的調(diào)整和市場(chǎng)的自我修復(fù)，二手房市場(chǎng)有望在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)成交量將在政策的刺激下有所回升 ，但回升的幅度將取決于政策的力度和購(gòu)房者信心的恢復(fù)程度 ，10月份市場(chǎng)期待更多的利好政策包括降息 、調(diào)整限購(gòu)等政策落地 。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，整體來(lái)看 ，為實(shí)現(xiàn)全年5%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo) ，并推動(dòng)“十四五 ”圓滿收官，四季度宏觀政策有望進(jìn)一步加力 。短期房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦“止跌回穩(wěn)”目標(biāo) ，推動(dòng)已出臺(tái)各項(xiàng)政策加快落實(shí) ，同時(shí)增量政策也存在一定預(yù)期。
對(duì)于后市，中指研究院指出 ，房企上半年在核心城市競(jìng)得的部分地塊預(yù)計(jì)將在四季度逐步入市 ，新增供應(yīng)增加有望對(duì)核心城市新房銷售形成一定支撐，“好城市+好房子 ”仍具市場(chǎng)機(jī)會(huì)；而近兩年新項(xiàng)目供應(yīng)偏少的城市，則仍將以去庫(kù)存為主 ，市場(chǎng)分化趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)；二手房受掛牌量維持高位影響 ，短期或?qū)⒀永m(xù)“以價(jià)換量 ”行情 。
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