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　　接力京滬，深圳在9月5日深夜祭出重磅新政，不僅限購范圍縮小至福田、南山及寶安區(qū)新安街道，有部分區(qū)域則直接退出限購，政策力度超出市場預(yù)期。

　　嗅覺靈敏的深圳購房者快速行動起來，咨詢、看房，第一時間走向各個案場。截至6日下午，多位受訪項(xiàng)目都表示來訪量較往常增加了10%以上，感受到客戶信心的明顯提升；更有受益于新政獲得購房資格的客戶直接下單簽約。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次深圳的政策調(diào)控更加“精細(xì)化、市場化”，在歷經(jīng)了過去約一年的修復(fù)調(diào)整后，現(xiàn)階段市場基本面及預(yù)期相較去年要好，此次政策的及時落地，有效提振了市場信心，隨著政策顯效以及企業(yè)推盤積極性提升等，有望推動市場持續(xù)修復(fù)，驅(qū)動成交量穩(wěn)中有漲。

　　市場已有積極反饋

　　大力度新政釋放之后，市場立刻給出了積極的反饋。深圳中原龍華坂田K區(qū)區(qū)域董事謝東來負(fù)責(zé)龍華片區(qū)內(nèi)多個新房項(xiàng)目代理和二手房交易。新政出臺后，他第一時間接收到了來自市場的直接反饋。

　　“昨天政策出了之后，我們對接的各個開發(fā)商項(xiàng)目群一下子就嗨起來了，積極推進(jìn) ，釋放信息。 ”謝東來告訴記者，多個一手樓盤的客戶量比前幾周有所改善，有項(xiàng)目一早上發(fā)出了三個成交喜報，“過去一周都賣不了幾套”；二手房的客戶咨詢量是在慢慢上漲，而業(yè)主的咨詢量增長更加明顯。整體來看，新房和二手房整體來訪比過往大約多了兩倍。

　　位于深圳光明的某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“今天人變多了很多，之前在觀望的客戶，趕到周末也主動來看房了。”而附近競品項(xiàng)目恰逢加推，現(xiàn)場更為火爆。

　　位于龍華區(qū)一項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人也明顯感受到了市場信心的提升，“在‘金九’之前政策釋放出來，一直在猶豫中的客戶現(xiàn)在也愿意到市場上面去看看。 ”截止到6日下午，他所在項(xiàng)目的來訪量相較于上周大約上浮了十幾個百分點(diǎn) 。

　　身在福田區(qū)的金地環(huán)灣城項(xiàng)目，雖然不在新政的直接利好范圍內(nèi)，仍是限購兩套，但政策釋放的積極信號被客戶精準(zhǔn)捕捉到了?！拔覀冺?xiàng)目處于持銷期，過往周均來訪量大概是150~180組客戶，今天還沒結(jié)束，但預(yù)計(jì)整體來訪可以有10%~20%的增幅。下午案場已經(jīng)是滿員的狀態(tài)。”

　　上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，作為一個單價在10萬元以上的改善項(xiàng)目，買家資金實(shí)力比較強(qiáng)，也會兼顧自住和投資的雙重屬性，出手與否更多的是與對市場的整體預(yù)期相關(guān)聯(lián) ?！案蛻艚涣鞯倪^程中能感覺到客戶的信心有所提升。”

　　值得一提的是，由于限購范圍松綁，羅湖區(qū)、寶安西鄉(xiāng)街道不再限購，直接釋放出了一波新的“房票 ”。

　　有深圳當(dāng)?shù)刂薪槿耸客嘎?，有客戶在5日晚上前來咨詢，屬意羅湖區(qū)，原本沒有購房名額，但新政之后直接“天降名額”，6日上午就直接來簽約了。另據(jù)某大型連鎖中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士稱，羅湖區(qū)有多單簽約成交，不乏外地來深客戶，“截止到目前，我們已經(jīng)把明天的目標(biāo)都完成了”。

　　限購區(qū)的二手房市場則相對冷靜些。有在深圳從事豪宅買賣和租賃業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士表示，目前核心區(qū)仍保持限購，暫時沒有感受到客戶方面的動作。不過，也有福田區(qū)的中介向記者透露，有學(xué)位需求的剛需客戶前來咨詢的比較多，“家里有小孩馬上要上學(xué)或兩房換三房的客戶群體是主體，投資類的客戶比較少。 ”

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士均表示，當(dāng)前還處于政策的解讀和宣傳期，市場和客戶都需要更多的時間反應(yīng)和消化，反映到成交上大概還需要1~2周的時間來觀察。

　　“金九銀十”已在路上

　　深圳此次的重磅新政被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為超出預(yù)期，最受市場關(guān)注的莫過于對限購政策的松綁。

　　根據(jù)新政，深圳的限購范圍大幅縮窄，此前的羅湖區(qū)、寶安區(qū)的西鄉(xiāng)街道已不在限購范圍內(nèi)，目前僅剩下福田區(qū) 、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道仍執(zhí)行限購，即戶籍家庭限購2套，非戶籍家庭滿1年個稅/社?？少徺I1套。

　　在其他六區(qū)內(nèi)，深圳戶籍購房不限套數(shù) ，外地戶籍亦可購買兩套房。此外，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)不再審核購房資格，徹底限購放開。

　　在廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉看來，此次深圳限購松綁的力度大，外圍區(qū)域退出限購則略超預(yù)期，這一舉措源于當(dāng)前的市場壓力。近來深圳樓市調(diào)整幅度較大，例如二手住房價格下跌持續(xù)時間長，自2021年5月起至今已達(dá)4年之久；同時，土地市場也較為低迷。

　　在當(dāng)前的時點(diǎn)出臺超預(yù)期的限購松綁政策等一攬子政策，又將給深圳樓市帶來怎樣的影響呢？

　　深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，7、8月時市場上關(guān)于政策的傳聞很多，但始終未能落地，無論是開發(fā)商還是客戶，觀望情緒濃厚，如今的政策出臺可以有效提升市場信心，加快開發(fā)商推盤節(jié)奏和客戶入市意愿，帶動市場情緒，刺激需求釋放。

　　從政策內(nèi)容看，鄒少偉認(rèn)為，分區(qū)調(diào)控、逐步放開依然是主要方向，深圳的核心區(qū)仍舊保持一定門檻，防止炒房。非核心區(qū)基本放開，意在吸引外地客戶，增加有效需求；同時加快非核心區(qū)去庫存，穩(wěn)住非核心區(qū)價格。

　　李宇嘉也認(rèn)為，此次政策調(diào)整，一方面釋放看好未來的需求，即經(jīng)過前期充分調(diào)整，部分人群認(rèn)為價格已經(jīng)到觸底、探底的階段，此類剛需有望得到釋放；另一方面，退出外圍限購，可能吸引周邊珠三角或廣東其他城市，甚至其他城市的購房群體前來買房。疊加“金九銀十”的到來，外圍區(qū)域的去化預(yù)計(jì)會比較明顯，新房交易有望告別前期的低迷態(tài)勢。

　　此外，房貸利率不再區(qū)分首套二套，二套利率明顯降低，有助于改善需求釋放。鄒少偉提到，近兩年，深圳改善產(chǎn)品成交占比逐年提高，成為市場復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。隨著對改善客戶支持力度加大，改善性需求將占據(jù)越來越重要的地位。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平預(yù)計(jì) ，新政力度之下，相信9月的成交量一定會出現(xiàn)明顯的增長，很可能超過50% ，“金九銀十 ”已經(jīng)在路上。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，一線城市相繼落地樓市新政，預(yù)計(jì)短期更多城市將繼續(xù)跟進(jìn)支持政策，9月進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”，隨著政策顯效以及企業(yè)推盤積極性提升等，市場活躍度有望好轉(zhuǎn)。

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